Modelo 115 en la asesoría: retenciones de alquileres, plazos y errores frecuentes

El modelo 115 es la autoliquidación de retenciones e ingresos a cuenta sobre rentas del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. En muchas asesorías pequeñas solo una parte de la cartera lo usa, pero ese subconjunto concentra errores repetidos: umbral de 900 euros mal aplicado, locales mezclados con viviendas, NIF del arrendador desactualizado y descuadre con el resumen anual modelo 180.

Este artículo ordena quién está obligado, plazos de 2026, casillas operativas y los fallos más habituales. No sustituye las instrucciones del modelo ni el criterio del asesor sobre un contrato concreto.

¿Qué cubre el modelo 115?

La Agencia Tributaria indica que los empresarios y profesionales están obligados a practicar retención cuando satisfagan rentas por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos. Las retenciones del mes o del trimestre se ingresan con el modelo 115, y el resumen anual se presenta con el modelo 180 (AEAT, retenciones por arrendamiento, modelos 115 y 180).

El tipo general de retención por arrendamiento de inmuebles urbanos en el ejercicio 2026 figura en el cuadro de tipos de retención del IRPF publicado por la Agencia (19% con carácter general, con reducciones en supuestos específicos como Ceuta, Melilla o, en las condiciones que indique el propio cuadro, La Palma) (AEAT, cuadro de tipos de retención IRPF 2026). El despacho debe contrastar el tipo aplicable con ese cuadro y con la normativa vigente en la fecha del devengo.

¿En qué supuestos no se practica retención?

La propia ficha de la Agencia enumera, entre otros, estos casos en los que no debe practicarse retención o ingreso a cuenta (AEAT, modelos 115 y 180):

• Arrendamiento de viviendas por empresas para sus empleados.
• Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales (IVA excluido).
• Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en epígrafes del IAE que facultan el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos y, aplicando las reglas del epígrafe al valor catastral, no resulte cuota cero.
• Rendimientos de contratos de arrendamiento financiero.
• Rentas de entidades totalmente exentas en el Impuesto sobre Sociedades.

El umbral de 900 euros se calcula por arrendador y por año, no por mes. Aplicarlo mes a mes sin acumular es un error frecuente de cartera.

¿Cuáles son los plazos de presentación y domiciliación en 2026?

El 115 comparte calendario con el 111 y otros modelos de retenciones. Obligación trimestral con carácter general: presentación del 1 al 20 de enero, abril, julio y octubre; domiciliación del 1 al 15 de esos mismos meses. Obligación mensual para grandes empresas: presentación en los veinte primeros días del mes siguiente (con los ajustes concretos del calendario anual) (AEAT, plazos con domiciliación 2026).

Si el cliente domicilia, el plazo real del despacho es el de domiciliación.

¿Qué relación tiene con el modelo 180?

Quien presentó el 115 debe presentar el resumen anual 180 (AEAT, obligaciones del retenedor). En la campaña de informativas del ejercicio 2025 (presentación en 2026), el plazo del 180 fue del 1 de enero al 2 de febrero de 2026 (AEAT, plazos del modelo 180).

El control previo al 180 es el cuadre: suma de bases y retenciones de los 115 del año frente al 180, por arrendador y por inmueble si el software lo permite. Véase también la campaña de informativas de enero.

Casillas y datos que el despacho debe tener limpios

Sin entrar en numeración de casillas que puede variar según versión del formulario, el borrador del 115 exige, como mínimo:

La base de retención se calcula sobre la renta del arrendamiento según las reglas del IRPF e Impuesto sobre Sociedades aplicables; el despacho debe documentar si el recibo incluye o no IVA y repercusiones.

Errores frecuentes en asesorías

1. Umbral de 900 euros mal leído. Se aplica por arrendador y año (IVA excluido), no por recibo mensual.
2. Vivienda de empleados. Arrendamiento de vivienda por la empresa para sus empleados: supuesto de no retención según la ficha de la AEAT; presentarlo igual genera trabajo inútil o, peor, criterio inconsistente.
3. Local frente a vivienda. Confundir el régimen del contrato con el del IAE del arrendador.
4. NIF del arrendador. Cambios de persona física a sociedad o viceversa sin actualizar la ficha.
5. Descuadre 115 ↔ 180. Acumular solo importes pagados y olvidar periodos sin pago o con ingreso a cuenta.
6. Plazo de domiciliación. Trabajar con el día 20 cuando el cliente domicilia hasta el 15.
7. Cartera sin marcar. Clientes sin alquileres que siguen en la lista de "obligados al 115" y generan presentaciones en cero o avisos falsos.

Flujo recomendado por trimestre

1. Inventario de contratos de alquiler activos por cliente (dirección, NIF arrendador, renta, IVA, retención sí/no).
2. Acumulado anual de rentas por arrendador para vigilar el umbral de 900 euros.
3. Extracción de recibos del periodo desde contabilidad o desde el módulo de alquileres.
4. Borrador del 115 con validación de NIF y de tipo de retención.
5. Presentación o domiciliación en plazo.
6. Actualización del acumulado que alimentará el 180.

Checklist corto

• [ ] Contratos de alquiler del cliente inventariados y marcados (retiene / no retiene).
• [ ] Umbral de 900 euros revisado por arrendador y año.
• [ ] Tipo de retención contrastado con el cuadro AEAT del ejercicio.
• [ ] Borrador cuadrado con recibos del periodo.
• [ ] Domiciliación o presentación en el plazo correcto.
• [ ] Acumulado para el 180 actualizado.

Cierre

El modelo 115 es sencillo en apariencia y frágil en la cartera: unos pocos contratos mal clasificados generan más trabajo que una cartera grande bien inventariada. Con fichas de arrendador limpias, umbral de 900 euros controlado y cuadre trimestral hacia el 180, el despacho evita sustos en enero. Partida Doble IA puede ayudar a detectar recibos de alquiler, preparar el borrador del 115 y mantener el acumulado anual, siempre con revisión del profesional antes de presentar.

¿Cómo aplicarlo en el despacho?

• Guía: cómo preparar los modelos 111 y 115 trimestrales: casillas, cuadres y plazos desde nóminas y alquileres.
• Guía: cómo preparar la campaña de informativas de enero: 390, 190, 180 y 347 con sus cuadres.
• Catálogo de procesos: los procesos que automatiza Partida Doble IA, con su fuente oficial.